Waarom in België de vastgoedprijzen niet dalen

Overal in Europa dalen de vastgoedprijzen, behalve in België. Bij ons blijft een huis duur en de voornaamste reden daarvoor wordt vaak over het hoofd gezien: de prijs van bouwgrond.

Een gemiddeld huis werd vorig jaar 8,2 procent duurder, maar aangezien de inflatie zo’n 10 procent bedroeg, werd een huis in reële termen pakweg 2 procent goedkoper. Anders gezegd: de prijs van een woning steeg minder snel dan de algemene prijsstijging in ons land. Zoals bekend sijpelt de inflatie dankzij de automatische loonindexering door in de uitkeringen en lonen. Dus voor het eerst in lange tijd is er in ons land sprake van een beetje afkoeling van de vastgoedmarkt, zowel in prijs als in het aantal woningen dat wordt verkocht.

Veel Vlamingen vinden woningen en nieuwbouw peperduur. De mediaanprijs (de helft is duurder, de helft is goedkoper) van een woonhuis in halfopen bebouwing in Vlaanderen bedraagt 295.000 euro, in open bebouwing 400.000 euro. Dat zegt niet alles, want de prijs is sterk afhankelijk van de ligging. Zo is Limburg de goedkoopste Vlaamse provincie, Vlaams-Brabant de duurste. In Sint-Martens-Latem vindt u de duurste huizen (mediaanprijs 772.500 euro), Menen is het goedkoopst (180.000 euro). Hoe dan ook, een steeds weerkerende vraag luidt: ‘Wie kan dat nog betalen?’

Te duur

De Nationale Bank zegt al jaren dat de huizenprijzen in ons land overgewaardeerd zijn: huizen zijn zo’n 13,5 procent te duur. Concreet: de 295.000 euro die u in Vlaanderen neertelt voor een halfopen bebouwing is bijna 40.000 euro te veel, voor de open bebouwing van 400.000 euro wordt dat zelfs 54.000 euro. Toch zien de meeste experts geen scherpe prijsdaling van het vastgoed in de nabije toekomst aankomen, zoals we vroeger en ook het voorbije jaar wel zagen in de rest van Europa. Daar worden allerlei redenen voor opgesomd: we hebben ‘een baksteen in de maag’, willen een eigen huis omdat we twijfelen of we later nog wel (voldoende) pensioen zullen krijgen.

Bij de stijging van de woningprijzen wordt steevast de belangrijkste reden over het hoofd gezien: de grote prijsstijgingen voor een lapje bouwgrond. Jammer genoeg zijn er daarover geen goede statistieken meer beschikbaar, omdat de cijfers van bouwgrond op een hoop gegooid worden met die van landbouw- en industriegrond. Maar de Nationale Bank becijferde ooit dat de duurdere bouwgrond in ons land voor 73 procent verantwoordelijk is voor de toename van de vastgoedprijs. In Vlaanderen is dat zelfs 80 procent. Terwijl de woningprijzen tussen 1973 en 2014 11 keer hoger werden, gingen de grondprijzen maal 19. De bouwkosten vervijfvoudigden ‘slechts’ over deze periode. In Vlaanderen was de stijging van de grondprijs meer uitgesproken dan in andere delen van het land: de prijs van Vlaamse bouwgrond ging tussen 1973 en 2014 maal 23, in Wallonië ‘slechts’ maal 11.

Hoe komt het dat de grondprijzen in het noorden van het land zo fors zijn gestegen? De uitleg is eenvoudig: omdat de bouwgrond hier schaars is, fysiek maar ook door de regulering. En als er grote vraag is naar iets zeldzaams, jaagt dat de prijs omhoog.

Historisch laag

De vraag is en blijft hoog om drie redenen. Een eerste reden is dat het beschikbare inkomen (na correctie van de inflatie) de voorbije jaren met 1 procent per jaar toenam. Vorig jaar kwam daar, met de felle klim van de energieprijzen na de Russische inval in Oekraïne, verandering in en liep het beschikbaar inkomen wat terug. Maar lange tijd konden gezinnen meer geld sparen en uitgeven. Het budget om uit te geven aan vastgoed nam dus ook toe. Ook vandaag blijft dat beschikbare inkomen al bij al nog groot.

Een tweede reden heeft te maken met de rente voor een hypotheeklening. Die stond lange tijd historisch laag, u kon lenen tegen pakweg 1 procent. U kon dus een groot bedrag lenen tegen een zeer lage maandelijkse aflossing. Ook dat heeft de vastgoedprijzen omhoog geduwd. Vorig jaar klom de rente op een hypotheeklening naar 3 procent. Toch blijft de vraag naar leningen vrij hoog. Kandidaat-leners houden er rekening mee dat de rente nog zal oplopen. Daarom haasten ze zich om te lenen tegen 3 procent, historisch gezien nog altijd een vrij lage rentevoet. Ook dat stuwt de prijzen.

En een derde reden, die niet mag worden onderschat, is de demografische druk. Wetenschappelijk onderzoek toont aan dat als de bevolking snel stijgt, ook de vastgoedprijzen stijgen. Dertig jaar geleden telde Vlaanderen 5,7 miljoen inwoners, nu zitten we aan 6,7 miljoen. Voor de huizenmarkt is het aantal gezinnen, het aantal mensen dat onder één dak woont, nog belangrijker dan het bevolkingsaantal. En ook dat stijgt fors: in 1991 telde Vlaanderen 2,2 miljoen gezinnen, nu meer dan 2,8 miljoen. Dat zorgt voor een grotere vraag op de vastgoedmarkt en creëert stijgende prijzen.

Tweede woning

Wat ook nog meespeelt is dat veel mensen met wat spaargeld investeren in een tweede woning, vaak nadat hun eerste huis is afbetaald en de kinderen de deur uit zijn. Dat werd de voorbije jaren aangewakkerd omdat er van de alternatieven niet zo veel rendement was te verwachten. Het spaarboekje bracht met 0,11 procent nauwelijks iets op (en met de inflatie was het zelfs een verliesboekje), obligaties waren niet interessant, aandelen vaak een te hoog risico in verhouding met de opbrengst. En dus gingen veel vijftigplussers investeren in een tweede woning. Ook dat zorgde voor prijsstijgingen.

Tot slot hoort bij dit alles een belangrijke bemerking: we zien meer en meer een duidelijke tweedeling in de prijsvorming van woningen. Energiezuinige woningen stijgen veel meer in prijs dan andere woningen. Het prijsverschil tussen een woning met een zeer goed EPC-label A en het mindere D bedraagt 18 procent. Maar ook al zijn kopers steeds meer op zoek naar woningen met een goede EPC-score – en zien we dus vooral daar de prijsstijgingen – toch blijft de prijs van een lapje bouwgrond doorslaggevend voor de stijging van de woningprijs.