Vastgoedmarkt koelt licht af: minder transacties en prijsstijgingen lager dan inflatie

De vastgoedmarkt in ons land koelde afgelopen jaar lichtjes af. Het aantal transacties daalde met 2 procent in vergelijking met 2021. De prijsstijgingen bleven onder het niveau van de algemene inflatie. Het aandeel jonge kopers steeg dan weer in vergelijking met 2021. Ze waren vooral actief in Vlaanderen, in het bijzonder in Oost-Vlaanderen, Limburg en Antwerpen. Dat blijkt donderdag uit de vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot).

Zowel in België als in Vlaanderen daalde de vastgoedactiviteit met 2 procent tegenover 2021. In Brussel bedroeg de daling 1,5 procent, in Wallonië ging het om 2,1 procent. Vooral in de tweede jaarhelft was het een stuk rustiger: 7,1 procent minder transacties in vergelijking met de eerste helft van het jaar. “Die daling is te wijten aan een cocktail van stijgende rentevoeten, forse energieprijzen, de inflatie en de oorlog in Oekraïne”, licht notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be, toe.

Het aantal transacties lag vorig jaar wel een stuk hoger dan precorona. In vergelijking met 2019 waren er afgelopen jaar 9,2 procent meer transacties. Die trend tekende zich af in alle regio’s: Vlaanderen (+7,6%), Brussel (+4,6%) en Wallonië (+13,2%).

Met uitzondering van Oost-Vlaanderen (+0,2%) daalde de vastgoedactiviteit in 2022 in alle Vlaamse provincies. De grootste daling was in West-Vlaanderen (-3,4%). Daarna volgden Vlaams-Brabant (-2,8%), Antwerpen (-2,6%) en Limburg (-1,4%).

Jonge kopers waren vorig jaar opvallend actief. In totaal 30,3 procent van de kopers waren 30 jaar af jonger. In 2021 bedroeg hun aandeel 27,9 procent. “Heel wat jongeren hebben in 2022 beslist om te kopen, al dan niet gesteund door familie, omdat ze verwachten dat de rentevoeten in de komende periode nog meer zullen stijgen”, verklaart notaris Bart van Opstal. De vastgoedkoper in België was gemiddeld 39,2 jaar oud, tegen 39,9 jaar in 2021.

Een woonhuis in ons land kostte in 2022 gemiddeld 319.123 euro, een prijsstijging van 8,2 procent in vergelijking met 2021. Rekening houdend met de inflatie ging het om een prijsdaling van 1,8 procent. In Vlaanderen steeg de gemiddelde prijs van een woonhuis met 8,2 procent tot 348.064 euro. In Brussel steeg de prijs naar 576.576 euro (+6,9%). In Wallonië klokte de prijs van een woonhuis af op 235.615 euro (+5,7%). Mét inflatie was er in de drie regio’s een prijsdaling: -1,8% in Vlaanderen, -3,1% in Brussel en -4,3% in Wallonië. 

(Lees hieronder verder.)

Een appartement kostte vorig jaar gemiddeld 260.300 euro, of 3,6 procent meer dan in 2021. Rekening houdend met de inflatie was er een prijsdaling van 6,4 procent. In Vlaanderen steeg de gemiddelde prijs van een appartement met 3,5 procent tot 267.429 euro.

Zonder rekening te houden met de inflatie, steeg de prijs van een appartement in alle Vlaamse provincies: van 4,6 procent in Limburg tot 8,2 procent in Vlaams-Brabant. West-Vlaanderen was de uitzondering: de prijs daalde er – ook voor inflatie – met 1,5 procent. Een appartement kostte er in 2022 gemiddeld 283.847 euro. Daardoor was Vlaams-Brabant met een gemiddelde prijs van 287.403 euro voor het eerst de duurste Vlaamse provincie om een appartement te kopen.

In 2022 was 19,5 procent van de verkochte appartementen een nieuwbouwappartement. Dat is het laagste aandeel van de afgelopen 5 jaar. In 2018 ging het nog om 22,7 procent. In België kostte een nieuwbouwappartement gemiddeld 307.734 euro, een bestaand appartement gemiddeld 250.316 euro.

De energiezuinigheid wordt een steeds belangrijke factor op de vastgoedmarkt. Bij elke verkoop wordt een energieprestatiecertificaat (EPC) opgemaakt dat aangeeft hoe energiezuinig een woning is.

“Uit onze analyse blijkt dat woningen met een goede EPC-score (A of B) sneller in waarde stijgen. Voor kopers van een eigen woning betekent een goede score minder verbruikskosten, voor investeerders is de meerwaarde en de huurwaarde hoger.”

In Vlaanderen steeg de gemiddelde prijs van een huis met een A-label in de laatste vijf jaar met 33,2 procent. Voor een appartement ging het om een stijging met 28,6 procent. “Het valt te verwachten dat de prijzen van energieverslindende huizen in de komende jaren onder druk zullen komen te staan. In 2022 was dat al het geval voor appartementen met F-label: ze werden al wat goedkoper in vergelijking met 2021.”

In Nederland dalen huizenprijzen wel

In Nederland zijn de verkoopprijzen van huizen in het vierde kwartaal gedaald, met gemiddeld 6,4 procent op jaarbasis. Het gaat om de eerste prijsdaling in negen jaar tijd, zo maakte de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag bekend.

Uit cijfers van de Notarisfederatie in ons land blijkt dat de Belgische vastgoedmarkt in de tweede jaarhelft afkoelde, met minder transacties en prijsstijgingen die onder de inflatie bleven. Globaal werd een huis in Vlaanderen vorig jaar gemiddeld 8,2 procent duurder in 2022, tot 348.064 euro. In Nederland kostte een huis eind vorig jaar nog gemiddeld 407.000 euro.

Tegenover eind 2021 gaat het om een prijsdaling met 6,4 procent. Alle types woningen werden goedkoper, met de grootste prijsdaling bij appartementen (-7,2 procent) en twee-onder-een-kap-huizen (-7 procent). Het aantal transacties daalde in het laatste kwartaal met 8 procent op jaarbasis.

NVM verwijst naar de gestegen hypotheekrente, waardoor kopers minder kunnen lenen. Die zet de betaalbaarheid van woningen onder druk, klinkt het. Tegelijk kampt Nederland nog altijd met een woningentekort, dat op 300.000 stuks wordt geschat.