Kunnen singles nog een huis kopen? Knack geeft advies in 5 stappen

Het aantal jonge alleenstaanden neemt toe, en de huizenprijzen zijn torenhoog. Hoe kun je dan als single toch nog een woning kopen? Dit stappenplan kan helpen – ook voor niet-singles.

Vlaanderen telt 220.000 jongeren tussen de 18 en 39 jaar die alleen wonen. Hun aantal neemt jaarlijks toe, tussen 2013 en 2023 zelfs met 15 procent. Velen van hen waren of zijn op zoek naar een eigen nestje om te huren of te kopen. En dat terwijl de huurprijzen van huizen en appartementen het voorbije decennium met zo’n 20 procent stegen en de aankoopprijzen zelfs met 36 procent. Hoe krijg je het dan nog elkaar, als jonge instapper een eigen huis kopen?

Het is een vraag die veel jonge koppels zich stellen, maar ze is nog pijnlijker voor de groeiende groep singles, want die staan er alleen voor. En dat heeft heel wat consequenties. Een single kan alleen maar terugvallen op zijn eigen spaargeld, op de eventuele financiële steun van één ouderpaar en op één loon. Wie een huis kan kopen met een partner kan dat alles verdubbelen. Dat scheelt een slok op een borrel.

Kan dat nog, als single een huis of appartement aanschaffen? Het antwoord is natuurlijk afhankelijk van veel variabelen, en die zijn voor iedereen anders. Maar aan de hand van dit vijfstappenplan kunt u zelf nagaan wat mogelijk is. En als de vastgoeddroom niet overeenkomt met de financiële mogelijkheden, geven we ook een plan B: opnieuw een vijfstappenplan, maar dan een waarmee u uw wensen en werkelijkheid beter op elkaar kunt afstemmen. Ook jonge gezinnen die op zoek zijn naar een betaalbare woning kunnen er hun voordeel mee doen. 

1.  Hoeveel geld kunt u zelf inbrengen?

‘Opgelet, geld lenen kost ook geld’, luidt de waarschuwing bij reclames voor consumentenkredieten, en zo is het maar net. Elke cent die u zelf kunt inbrengen om een woning te kopen is belangrijk. Starters op de woningmarkt kunnen vandaag gemiddeld zelf zo’n 75.000 euro inbrengen. ‘Dat bedrag is de jongste jaren sterk gestegen’, zegt econoom Wouter Thierie, auteur van Je bent jong en je wilt een huis. ‘In 2019 lag het gemiddelde nog rond de 40.000 euro.’

Wat doet u het best: een huis huren of kopen?

Cijfers van Immotheker-Finotheker bevestigen dat: singles tussen de 25 en 30 jaar die daar vorig jaar een hypotheeklening afsloten konden gemiddeld 70.566 euro aan eigen middelen inbrengen. Die eigen inbreng kan van twee kanten komen: eigen spaargeld of sponsoring door de ouders, in de vorm van een schenking of een (renteloze) lening. ‘Almaar meer jongeren krijgen financiële steun van hun ouders om een woning te kopen’, weet Johan Van Gompel, hoofdeconoom bij KBC.

Het is belangrijk dat u niet al uw spaargeld in de aankoop van uw huis steekt. Hou een financiële buffer voor onverwachte uitgaven: de wasmachine die stukgaat of de auto die hersteld moet worden. Hoe groot die buffer moet zijn? Ook dat is voor iedereen anders, maar het Nederlandse Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting biedt op zijn site een handige ‘Buffer Berekenaar’. Voor een alleenstaande zonder kinderen met een maandelijks netto-inkomen van 2500 euro wordt een buffer van rond de 13.000 euro gesuggereerd. 

2. Hoeveel geld kunt u lenen?

De banken kregen een richtlijn van de Nationale Bank over hoeveel geld ze mogen uitlenen: 65 procent van hun leningen mogen gaan tot en met 90 procent van de waarde van een woning, 30 procent tussen de 90 en 100 procent en 5 procent mag zelfs boven de 100 procent gaan – die lening dient dan ook om de registratierechten of notariskosten te betalen. Meer dan 90 procent van de waarde van de woning lenen is meestal alleen weggelegd voor een koppel dat goed verdient en niet voor een single. Dat betekent dat u als single minimaal 10 procent van de waarde van de woning zelf moet inbrengen.

‘Informeer u goed bij de bank. En bepaal hoeveel u maximaal per maand wilt uitgeven aan de hypotheeklening’, zegt Alissa Lefebre, vastgoedeconoom bij ING. De vuistregel stelt dat u maximaal één derde van uw netto-inkomen kunt besteden aan de aflossing van uw lening. De meeste banken eisen dat alleenstaanden minimaal 1000 tot 1100 euro overhouden om van te leven. Voor koppels is dat minimaal 1400 tot 1500 euro. Dit bedrag wordt verhoogd met 100 tot 150 euro per kind ten laste.

‘Met een netto-inkomen van 2500 euro kan een single maandelijks maximaal 825 euro aflossen. Dat betekent dat hij of zij vandaag met een lening over 25 jaar een maximaal leenbedrag van 156.000 euro kan krijgen’, zegt John Romain van Immotheker-Finotheker. Die biedt op zijn site een module aan waarmee u kunt berekenen hoeveel u kunt lenen.

Dit zijn richtbedragen. Het loont zeker de moeite om bij verschillende banken aan te kloppen om te horen wat mogelijk is. Stap goed voorbereid naar een bank. U kunt op de site van Immotheker-Finotheker en van de banken zelf vooraf al eens kijken hoeveel u zou kunnen lenen. Speel de banken gerust tegen elkaar uit, doe alsof u in een Turkse bazaar bent. En staar u niet blind op één cijfer: het gaat niet alleen over de rente maar ook over de kosten die erbij komen en de andere financiële producten die eventueel aan de lening worden gekoppeld.

Volgens de rentebarometer van Immotheker-Finotheker bedraagt de rente op een hypotheeklening over 25 jaar nu zo’n 3 procent. ‘Een alleenstaande krijgt in principe geen andere rentevoet dan een koppel’, zegt Romain. ‘De rentevoet hangt in belangrijke mate af van hoeveel je van de waarde van het huis moet lenen. Is dat 100 procent, dan ligt de rentevoet gemakkelijk 0,6 procentpunt hoger dan voor iemand die maar 80 procent leent.’

Waarom in België de vastgoedprijzen niet dalen

Vaak wordt beweerd dat jongeren en singles bij de bank geen leningen meer kunnen krijgen. ‘De cijfers spreken dat tegen’, zegt Van Gompel. ‘Het aandeel hypotheekleningen dat door 18- tot 24-jarigen en 25- tot 34-jarigen wordt afgesloten stijgt sinds 2020.’ BNP Paribas Fortis maakte onlangs bekend dat 32 procent van de hypothecaire kredieten vorig jaar aangegaan werden door singles en eenoudergezinnen.
Bij Immotheker-Finotheker waren singles goed voor 39 procent van alle kredietdossiers. Uit hun cijfers blijkt dat singles tussen de 25 en 30 jaar die daar vorig jaar een hypotheeklening afsloten gemiddeld 2573 euro netto per maand verdienden en 935 euro afbetaalden om een woonkrediet van 184.915 euro te krijgen. Ter vergelijking: een gemiddeld koppel leende vorig jaar 270.000 euro en moet 1470 euro per maand afbetalen.

3. Hoe groot is uw totale budget?

Als u weet hoeveel u zelf kunt inbrengen en hoeveel u kunt lenen, dan kent u meteen ook uw totaalbudget. Stel dat u zoals in ons voorbeeld 75.000 euro zelf kunt inbrengen en 156.000 euro kunt lenen bij de bank, dan hebt u in totaal 231.000 euro. Alleen wil dat niet zeggen dat u een huis of appartement kunt kopen voor 231.000 euro. Want u moet ook rekening houden met de kosten die gepaard gaan met de aanschaf van een woning.

Wie een woning koopt, moet bijvoorbeeld registratiebelasting betalen. In Vlaanderen bedraagt die 2 procent voor de enige eigen woning. De bank zal bij het aangaan van een hypothecaire lening ook dossier- en schattingskosten aanrekenen. Die variëren per bank, maar ga toch uit van zo’n 500 à 1000 euro. En dan zijn er nog de notariskosten, die afhankelijk zijn van de aankoopprijs. Op notaris.be kunt u berekenen hoeveel die ongeveer zullen bedragen. Als uw woning 250.000 euro kost, moet u rekenen op zo’n 4500 euro notariskosten. 

Het is veilig om uit te gaan van zo’n 9 procent kosten. Dus als uw totaalbedrag 231.000 euro bedraagt, houdt u nog pakweg 210.000 euro over om aan een woning te besteden.

4. Hoe ziet uw droomhuis eruit?

Definieer voor u op zoek gaat naar een woning al hoe uw droomhuis eruitziet. In welke regio wil u wonen? In de stad of landelijk? Hoe ver van uw werk? In een appartement of een huis? Een rijhuis of een open bebouwing? Een huis bouwen of kopen? Instapklaar of met renovatiewerk? Hoe groot moet uw huis zijn? Hoeveel kamers? Met tuin? Garage? Welke stijl? Airco? Enzovoort.

‘Wie een huis koopt, moet vooruitdenken’, zegt Thierie. ‘Anticipeer op toekomstige veranderingen in uw leven.’ Van Gompel vult aan: ‘Als single moet u nadenken of u blijft zoeken naar een partner. Hebt u een kinderwens? Stel dat de antwoorden op die vragen positief zijn, dan kijkt u misschien beter meteen uit naar een groter huis. Want een klein huis kopen, met het idee om het later te verkopen en dan een groter huis aan te schaffen is risicovol: het is niet zeker dat de woningprijzen blijven stijgen.’

Thierie is het daarmee eens: ‘Als je alleen maar een huis koopt om het een paar jaar later door te verkopen met een flinke meerwaarde, is dat geen goede insteek. Koop een huis in de eerste plaats om er zelf in te wonen, niet om ermee te speculeren. Speculeren op een forse prijsstijging op korte termijn is zeer riskant.’

5.  Hoe ziet de vastgoedmarkt eruit?

U kent uw budget en u weet wat u wilt? Dan is het nu tijd om u op de vastgoedmarkt te begeven. U kunt daarvoor naar de vastgoedsites surfen en bij vastgoedkantoren binnenstappen, maar het belangrijkste is dat u zelf woningen bezoekt. Ga zeker naar een tiental huizen kijken, vanbinnen en vanbuiten. Want hoe meer panden u bezoekt, hoe beter u een zicht krijgt op de woningmarkt. 

Loop ook binnen bij huizen die niet helemaal aan uw wensen voldoen. Het komt erop aan dat u steeds beter te weten komt wat voor welke prijs te koop is. Het kan helpen als ouders of vrienden meegaan als klankbord, of beter nog: iemand die iets kent van bouwen en vastgoed. Een goede architect is ideaal, al zal die dat niet gratis doen. Dat is dus misschien pas iets als u echt overweegt om een bod op een woning uit te brengen.

De kans is reëel dat u tijdens uw zoektocht ontgoocheld raakt. De huizen die te koop staan, beantwoorden misschien niet aan uw wensen of zijn te duur. En het huis dat toch in aanmerking kwam, was meteen verkocht. En na een tijdje zult u steeds dezelfde huizen tegenkomen, die maar niet verkocht raken. Laat u niet ontmoedigen. Hou vol. 

***

Maar wat als u na een tijdje moet besluiten dat uw wensen en financiële mogelijkheden te ver uit elkaar liggen? Dan is het tijd voor plan B, opnieuw vijf stappen deze keer om droom en werkelijkheid beter op elkaar af te stemmen.

1. Logeer langer in Hotel Mama

Meer lenen zit er wellicht niet in, dus om uw financiële slagkracht te vergroten moet u uw eigen inbreng proberen op te trekken. U kunt bij uw ouders polsen of ze u iets of iets meer kunnen lenen, maar u zou ook nog wat langer kunnen sparen. Dat lukt het best als u in Hotel Mama kunt verblijven. ‘De gemiddelde leeftijd waarop jongeren het ouderlijk huis verlaten is de laatste jaren sterk gestegen’, weet Van Gompel. ‘Tien jaar geleden was dat rond de 24 jaar, nu is dat 26 jaar.’

Wat levert een langer verblijf bij de ouders op? Een ‘nestklever’, zoals dat heet, die niet meebetaalt in het huishouden bij de ouders kan 1300 euro per maand besparen, berekende het Expertisecentrum Budget en Financieel Welzijn van de hogeschool Thomas More. Dat is 15.600 euro per jaar, na vijf jaar is dat 78.000 euro. Stel dat u toch bijdraagt voor kost en inwoon, dan is 430 euro volgens het Expertisecentrum een fair bedrag. Dan nog spaart u 870 euro per maand, of meer dan 10.000 euro per jaar. Allemaal extra geld dat u kunt gebruiken om een woning te kopen.

2.  Ga kleiner wonen

Of misschien moet u uw wensen wat bijstellen? ‘Als uw budget en de vraagprijs voor een woning te ver uit elkaar liggen, houd dan al uw eisen nog eens tegen het licht’, zegt Alissa Lefebre. ‘Moet uw huis wel zo veel kamers tellen? Is een kleinere tuin ook een optie? Moet er absoluut een garage zijn of is een parkeerplaats ook oké? Enzovoort.’

Belangrijk om te weten is dat de prijs van een woning sterk afhangt van het type. In Vlaanderen is de mediaanprijs (de helft kost meer, de helft kost minder) voor een huis in open bebouwing 419.000 euro, voor een gesloten of halfopen bebouwing 305.000 euro. De mediaanprijs voor een appartement is 250.000 euro. Dat zijn aanzienlijke verschillen.

3.  Ga elders wonen

U kunt ook uw zoeklocatie verruimen. ‘Vergelijkbare woningen kunnen in verschillende regio’s sterk van prijs verschillen’, zegt Thierie. In het Vlaams Gewest zijn huizen en appartementen het duurst in de provincie Vlaams-Brabant: voor een huis in open bebouwing was de mediaanprijs 460.000 euro, voor gesloten of halfopen bebouwing 355.000 euro en appartementen kostten er 269.500 euro. In Limburg waren de huizen het goedkoopst: 345.000 euro voor een open bebouwing, 260.000 euro voor een gesloten of halfopen bebouwing. De mediaanprijs voor appartementen was met 239.000 euro het laagst in West-Vlaanderen.

Veel jongere singles willen in een stad wonen waar het leven bruist. Volgens berekeningen van vastgoedeconoom Sven Damen (UAntwerpen) is Leuven de duurste centrumstad. De prijs voor een vergelijkbare woning ligt er 11 procent hoger dan in Gent en Antwerpen. Roeselare, Genk en Kortrijk zijn de centrumsteden met de goedkoopste woningen.

‘Dat komt’, zegt vastgoedeconoom Frank Vastmans (KU Leuven), ‘omdat steeds meer starters hooggeschoold zijn. Vandaag gaan er vier keer meer jonge mensen naar de universiteit of hogeschool dan veertig jaar geleden. Dat zorgt voor een soort braindrain naar steden waar je, behalve die opleidingen, ook de meeste werkgelegenheid en de beste en meest nabije voorzieningen hebt. De druk op de woningmarkt komt voornamelijk door die migratie: de instroom van hoger opgeleide jongeren die na hun studie blijven hangen in de stad.’
Het loont ook zeker de moeite om even te kijken buiten het centrum, vaak zijn woningen die 10 kilometer buiten de stad liggen al wat goedkoper.

4. Steek zelf de handen uit de mouwen

De verkoopprijs van energiezuinige woningen met EPC-label A ligt 26 procent hoger dan die van een soortgelijk huis met label D, blijkt uit onderzoek van Damen. Dus misschien kunt u kiezen voor een renovatieproject in plaats van een volledig afgewerkt huis? Een handige Harry of Heidi die zelf wat in een huis kan werken, of iemand met familie of vrienden die van aanpakken weten, kan daar zijn of haar voordeel mee doen.

‘Let wel op’, waarschuwt Alissa Lefebre, ‘voor woningen met een laag EPC-label hebt u in Vlaanderen een renovatieplicht.’ Alle woningen en appartementen met EPC-label E of F moeten binnen de zes jaar gerenoveerd worden naar label D. Het is niet makkelijk om de kostprijs daarvan in te schatten. Houd er rekening mee dat de prijs van bouwmaterialen ook de volgende jaren zal stijgen.

‘U komt wel in aanmerking voor subsidies, die afhankelijk zijn van uw inkomen’, zegt Lefebre. Op de website Vlaanderen.be kunt u zelf nagaan hoeveel bijvoorbeeld de ‘Mijn VerbouwPremie’ kan opleveren. 

5. Ga samenwonen

Er is ook nog een heel andere mogelijkheid. Meer en meer mensen gaan ‘gemeenschappelijk wonen’. Het voordeel ligt voor de hand: de kosten worden over meerdere bewoners gespreid. Er bestaan vele variaties van samenwonen. We spreken van cowonen als de berging, wasplaats en/of tuin worden gedeeld. Bij cohousing moet minstens de ruimte waar wordt gegeten, de keuken, worden gedeeld. 

Het nadeel? U boet aan privacy in. U moet goede afspraken maken met medebewoners en/of mede-eigenaars, zeker over de juridische en financiële consequenties. Op Vlaanderen.be en op de website Samenhuizen.be vindt u meer informatie over gemeenschappelijk wonen. 

Slotsom

Is het voor singles vandaag duurder om een huis te kopen? Ja, net als voor elk huishouden dat een woning wil kopen is het nu duurder dan vóór 2022. Dat komt vooral doordat de hypotheekrente gestegen is. Tussen 2020 en 2022 schommelde die rond de 1 procent. U kon toen met een maandelijkse afbetaling van 1000 euro met een lening over 25 jaar een bedrag van 270.000 euro lenen. Vandaag is de hypotheekrente 3 procent. Nu kunt u met dezelfde aflossing van 1000 euro maar 200.000 euro lenen. Dat maakt een zeer groot verschil.

Hebben singles het vandaag moeilijker om een woning te kopen dan een koppel? Ja, omdat ze er financieel alleen voor staan, maar ook omdat er steeds meer singles in dezelfde steden op zoek zijn naar datzelfde kleine appartement of huis, waarvan er veel te weinig zijn.  
Is het voor singles nog mogelijk om vandaag een woning te kopen? Ja, al is natuurlijk het beschikbare inkomen heel belangrijk, maar de eigen inbreng is zo mogelijk nóg belangrijker. Niet alleen omdat dat uw aankoopbedrag verhoogt, maar ook omdat u minder hoeft te lenen én met een beter dossier bij de bank kunt aankloppen. Zelf goed sparen en de financiële steun van ouders: dat is meer nog dan voor een jong koppel cruciaal voor een single. ●