‘Gefabriceerde wooncrisis? De onderbelichte rol van het monetair beleid’

‘De wooncrisis draagt   de vingerafdrukken van het gevoerde monetair beleid’, schrijft Hielke Van Doorslaer van Denktank Minerva. Deze bijdrage is de eerste aflevering van onze zomerreeks: De doordenkers van Knack.be: Betaalbaar wonen.

Recent waarschuwde de Nationale Bank dat de toegang tot betaalbaar wonen in België stevig onder druk staat. Grote boosdoeners? Politieke beleidskeuzes en overdreven regeldrift beperken het woonaanbod onnodig, en dus moet de wetgeving rond bouwvergunningen en verplichte energiezuinigheid versoepeld worden. De overheid zou ook meer (sociale) woningen moeten bouwen. Krasse uitspraken en beleidsaanbevelingen van onze Nationale Bank: de wooncrisis draagt immers vooral de vingerafdrukken van het gevoerde monetair beleid. Dat beleid hanteert vandaag een veel te bot instrument om economische schokken op te vangen, met kwalijke gevolgen voor wie een woning zoekt. Er zijn nochtans alternatieven.

Korte anti-geschiedenis van het falend woonbeleid

Het valt moeilijk te ontkennen dat het monetaire beleid van de afgelopen decennia een bepalende rol heeft gespeeld op de woningmarkt. Al zal een centrale bank zelf dat slechts schoorvoetend toegeven. De impact verliep in twee fases: eerst de periode van koppige ‘laagflatie’ (2008-2022) waarin de ECB haar beleidsrentes sterk verlaagde en massaal obligaties opkocht in de hoop de economie indirect te stimuleren, vervolgens de periode van ‘schokflatie’ (2022-2024) na de corona- en Oekraïne-crisis, met scherpe verhogingen van de  beleidsrentes in de hoop de plots exploderende inflatie in te dammen.

2008-2022: Lage rente en ‘zoektocht naar rendement’.

Tijdens de coronapandemie bereikten de vastgoedprijzen een piek. Voor ruime, instapklare woningen met tuin werden astronomische bedragen neergelegd. Dat had in sterke mate te maken met de voorgeschiedenis van lage rentetarieven en een shift in woonvoorkeuren: de lockdowns en het vele telewerken deden nóg meer mensen verlangen naar een ruime(re) koopwoning met groene tuin. 

Maar ook voordien waren de huizenprijzen al naar historisch hoogten gestegen. Na de Financiële Crisis van 2008 verlaagden centrale banken fors de rentes in de hoop de slabakkende economie uit het slop te trekken. Die lage renteomgeving creëerde echter een ‘zoektocht naar rendement’, nog verder aangewakkerd door het beleid van ‘kwantitatieve versoepeling’ vanaf 2015. Daarbij kocht de Europese Centrale Bank massaal staats- en bedrijfsobligaties op met nieuw gecreëerd geld waardoor institutionele en privé-beleggers nog meer richting aandelen- en huizenmarkten gedreven werden. De resulterende geldstroom naar de vastgoedmarkt leidde zo tot sterk stijgende huizenprijzen. Van de Financiële tot de coronacrisis hebben centrale banken de huizenprijzen dus actief mee aangeblazen onder het adagium ‘inflatie winkelprijzen slecht, inflatie huizenprijzen goed’.

Naarmate de prijs van vastgoed steeg, zagen vooral oudere en meer welvarende huishoudens die al onroerend goed bezaten hun rijkdom en onroerend vermogen aangroeien. Die toegenomen welvaart kon vervolgens als onderpand gebruikt worden om nog meer onroerend goed te vergaren. Het monetaire beleid construeerde zo een zichzelf versterkende spiraal van toenemende vermogensongelijkheid: jongere huishoudens, huishoudens zonder rijke (groot)ouders, en huishoudens met een laag inkomen werden in toenemende mate uit de huizenmarkt geduwd  – een welvaartstransfer van arm naar rijk. Nochtans had de centrale bank ook andere beleidskeuzes.

2022-2024: hoge rente en nieuwe aanslag op betaalbaarheid.

In reactie op de recente inflatieshock na corona en na de inval van Rusland in Oekraïne hebben centrale banken de rentes fors opgetrokken, met een forse stijging van de hypothecaire rentes tot gevolg. Dit zette weliswaar een domper op de verdere stijging van de huizenprijzen, maar was toch slecht nieuws voor betaalbaar wonen.  

De gestegen rente maakt immers dat de aflossingskosten van een hypotheek fors zijn toegenomen: van zo’n 23,6 procent in 2018 naar 27,9 procent van het netto beschikbare inkomen van een gemiddeld gezin in 2023. De aankoop van een woonst vraagt vandaag dus ofwel een grotere eigen inbreng, ofwel een hogere maandelijkse afbetaling (die vooral lagere inkomens moeilijk kunnen dragen).

Bovendien zorgt een stijging van de marktrentes ook voor een stevige afname van vastgoedinvesteringen, zowel vanuit private als publieke hoek: lenen om te investeren wordt immers een stuk duurder. ECB-medewerkers berekenden dat een stijging van de hypotheekrente met één procentpunt leidt tot een daling van de vastgoedinvesteringen met zo’n  acht procent over een periode van twee jaar. Met de scherpe stijging van de hypotheekrentes is de verwachting daarom dat aan het einde van dit jaar het volume aan vastgoedinvesteringen 16 procent onder het niveau van vóór de pandemie zal liggen.

Renteverhogingen creëren bovendien een ‘vijandige omgeving’ om snelle renovaties tot een goed einde te brengen. Volgens cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet daalde de vraag naar het aantal consumentenkredieten voor energetische woningrenovaties in het eerste kwartaal van 2024 met meer dan de helft tegenover 2022. Nochtans blijft de renovatienood van het Vlaamse woningpatrimonium erg groot. In meer dan 98 procent van de Vlaamse woningen zijn er renovatiewerken nodig om ze aan te passen aan de minimale woningkwaliteitsvereisten en de energetische doelstellingen van het Vlaamse Renovatiepact 2050.

Bovendien kijken lage inkomensgroepen aan tegen de hoogste renovatiekost: ze wonen gemiddeld in woningen van mindere kwaliteit wonen en hogere inkomensgroepen kunnen het zich sneller veroorloven naar huizen die al energie-efficiënter zijn te verhuizen. Cijfers van Agoria uit 2020 maakten duidelijk dat 40 tot 51 procent van de toenmalige eigenaars de nodige klimaatrenovaties al niet konden financieren. En ondertussen zijn de renovatiekosten alleen maar toegenomen door aanvoertekorten en renteverhogingen. Het beleid van monetaire verkrapping heeft dus stevige Mattheüs-effecten.

Een andere aanpak is mogelijk en noodzakelijk.

Het voorgaande duidt vooral op een falen van het monetaire beleidskader. Centrale banken moeten slimmere, meer doelgerichte instrumenten ontwikkelen. Momenteel worden ze verscheurd door het simpele dilemma tussen rentes verlagen (om de economie aan te wakkeren) of rentes verhogen (om inflatie in te dammen). Beide opties hebben echter ongewenste neveneffecten en hoge kosten. Het rente-instrument is een overdreven bot instrument dat geen onderscheid maakt tussen sectoren of tussen gewenste en ongewenste investeringen. Het is ook weinig doeltreffend, zeker in een context van aanbod-gedreven inflatie.

In contrast met de huidige aanpak hadden centrale banken zich net kunnen inschakelen in het betaalbaar maken van vastgoedrenovaties. Door bijvoorbeeld gedifferentieerde rentes te hanteren die commerciële banken extra belonen om leningen voor woonrenovaties laag te houden. Middels het aanbieden van groene gerichte leningen had de centrale bank zo kunnen bijdragen aan de benodigde renovatiegolf van het vastgoedpatrimonium.

Helemaal uitzonderlijk is dat niet. In het verleden hebben centrale banken wel vaker samengewerkt met de overheid om kredietverlening in een bepaalde richting te sturen. Dat zou wel een breuk vergen met de huidige kijk op centraal bankieren die vertrekt vanuit een onrealistisch scherpe scheiding tussen politiek en economie en het idee dat het monetaire beleid in isolatie van andere domeinen beslist  kan worden.

De NBB en ECB verkozen echter om zich te verschuilen achter een ‘eng’ mandaat dat strikte politieke onafhankelijkheid en prijsstabiliteit voorop stelt. Dat is jammer, maar niet onverwacht. Het creëert voor hen immers de comfortabele positie waarbij ze én in de bestuurderstoel zitten, én toch naar anderen kunnen wijzen om het puin van hun beleidsbeslissingen te ruimen.

Zeg dus niet: “De investeringen in nieuwe woningbouw zijn de laatste twee jaar teruggevallen omdat we de rente hebben verhoogd met als expliciete doel de investeringen te doen terugvallen (en daardoor is er nu een aanbodtekort)”. Zeg wel: “Er is te veel regulering.”

Hielke Van Doorslaer is Doctor in de Politieke Economie (UGent) en wetenschappelijk medewerker bij Denktank Minerva.