‘De Vlaamse stad van de toekomst is dorps’

Om te voorkomen dat de betonstop een fata morgana wordt, moet de overheid dringend inzetten op een nieuw stedelijk toekomstbeleid. ‘Onze steden hebben nood aan een make-over,’ schrijft Thomas de Jong.

Decennialang werden de typische Vlaamse woonwensen, zoals een eigen tuin en garage, niet in vraag gesteld. Vandaag staan ze op de helling. De betonstop, die nieuwbouw in open ruimte buiten de stedelijke en gemeentelijke kernen verbiedt vanaf 2040, moet de ruimtelijke wanorde in Vlaanderen een halt toeroepen. De prijs die we betalen voor de vele verkavelingen is namelijk hoog. Ellenlange files, dure nutsvoorzieningen en een ontregeld ecosysteem zijn enkele van de nefaste gevolgen van onze versnipperde bebouwing.

Binnenkort moeten we dus allemaal dichter bij elkaar gaan wonen in stedelijke en gemeentelijke kernen, om zo ons ruimtelijk rendement te verhogen en de open ruimte te beschermen. Maar om meer Vlamingen daartoe te verleiden, hebben onze steden nood aan een flinke make-over. Want Vlaamse stadsbewoners mogen de betonstop dan wel steunen, onze steden zijn lang niet klaar om in de toekomst de voorspelde nieuwe bewoners met hun specifieke behoeften en verwachtingen te ontvangen. Hoge woningprijzen, een tekort aan groen en een moeizame mobiliteit vormen de grootste pijnpunten. Om onze steden leefbaar te maken, zien Vlamingen de voordelen van leven in de stad graag gecombineerd met die van het platteland. Genoeg buitenruimte, rustige plekken en autoluwe straten, maar dan wel dicht bij openbaar vervoer, winkels en horeca: dat is de nieuwe ‘stedelijkheid in de luwte’. En dat alles -uiteraard- tegen een aanvaardbare prijs.

De stad is te duur, te druk en heeft te weinig groene ontmoetingsplekken

De Vlaamse overheid koos, in het kader van de betonstop, voor een beleid om wonen in de stedelijke en gemeentelijke kernen aan te moedigen. Alleen: tot dusver werden er geen structurele maatregelen genomen om wonen in de kernen te stimuleren en aantrekkelijk te maken. Qua betaalbaarheid van nieuwbouwvastgoed scoort de stad slecht. Grondschaarste, kwaliteitseisen en duurzaamheidsvereisten maakten vastgoed de laatste jaren fors duurder. Verder hebben steden, naast hoge woningprijzen, ook met andere problemen te kampen. Niet minder dan drie op de tien* Vlamingen zou, volgens onderzoek, in de komende tien jaar willen verhuizen, vooral omwille van de verkeersdrukte en het gebrek aan groen in de stad. De tijden van een woning met een eigen garage en tuin voor elke Vlaming zijn dan misschien voorbij, er is een grote nood aan evenwaardige alternatieven.

Om de hoge woningprijzen te counteren, kunnen duurzame fiscale maatregelen werken als sturend instrument van woonbeleid. Zo zou (nieuwbouw)vastgoed in de stads- of dorpskern gericht goedkoper kunnen gemaakt worden door de btw en de registratierechten te verlagen. Bouwprojecten in de stad of dorpskern moeten immers voldoen aan dezelfde energiebesparende voorwaarden terwijl een betere duurzaamheidsscore inherent is aan hun locatie. De verlaging van de btw en/of registratierechten kan dan ook worden beschouwd als beloning voor deze betere duurzaamheidsscore. Of waarom geen bonus op het energiepeil voor kernversterkende projecten?

Wat betreft het belang van groen en buitenruimte in de stad: daar ligt een deel van de oplossing in de verandering van eigendom naar gedeeld gebruik van ontspannings- en ontmoetingsplekken. Publieke parken en pleinen, en private en semipublieke buitenruimtes moeten nog meer dan vandaag als één geheel beschouwd worden bij stadsontwikkelingsprojecten. Een belangrijke voorwaarde om in de toekomst succesvol compacter te bouwen en te wonen is de creatie van kwalitatieve publieke en semi-publieke open ruimte verbonden aan en in de onmiddellijke omgeving van vastgoedprojecten.

Tot slot is er de (verkeers)drukte. Er is een grote vraag naar autoluwe straten en minder verkeer in de stadskern. Die staat haaks op het verlangen naar meer parkeergelegenheid, op straat of bij de woning. Uiteraard moet er ingezet worden op meer en beter openbaar vervoer in de stad. Maar de vraag naar parkeerruimte voor auto’s gaat op korte en zelfs middellange termijn niet verdwijnen. Belangrijk is wel met welke oplossingen die vraag wordt beantwoord. Gaan we blijven voorzien in monofunctionele ondergrondse parkings die later, als de vraag naar parkeerruimte is verminderd, geen nieuwe bestemming kunnen krijgen? Of maken we de keuze om flexibele ruimtes te bouwen die nu kunnen gebruikt worden als parking maar later een nieuwe gemeenschappelijke of buurtgerichte bestemming kunnen krijgen.

Voordat de huidige situatie te somber wordt voorgesteld: vandaag al biedt stedelijk wonen tal van voordelen. Niet voor niets is drie op de vier Vlamingen* fier op zijn stad. Meer zelfs: twee op de drie* zou anderen aanraden om er ook te komen wonen, vooral omwille van cultuur, horeca en zorgvoorzieningen. En dat zal gebeuren, want onze bevolking groeit en steden trekken steeds meer mensen aan. Maar om die toename op te vangen, moeten steden klaargemaakt worden voor die nieuwe bewoners met hun specifieke behoeften en verwachtingen. Er moeten nieuwe woonplekken worden gebouwd en verouderde gebouwen moeten worden vernieuwd: betaalbaar, autoluw en met genoeg rustplekken in de onmiddellijke omgeving. Plaatsen die aanzetten tot menselijk contact en die tegelijk goed bereikbaar zijn en in de buurt van openbaar vervoer, winkels en horeca. Zodat iedereen zijn plek in de stad kan vinden om te wonen en te werken, te winkelen en te zorgen voor elkaar. Er wordt, kortom, geïntegreerd gebouwd, met als codeterm’stedelijkheid in de luwte’. Ofwel de voordelen van een stad combineren met de voordelen van het platteland.

Om onze woonbehoeften op een toekomstgerichte en kwalitatieve manier in te vullen, is de tijd van de individuele bouwheer voorbij. Als ontwikkelaars voluit de kaart van ‘urban landscaping’ trekken en oog hebben voor de maatschappelijke meerwaarde van de projecten, spelen ze een cruciale en onmisbare rol in het welslagen van de betonstop.

Een belangrijke voorwaarde om de stad van de toekomst slaagkansen te geven is dat álle beleidsniveaus hun ruimtelijke én fiscale wetgeving en reglementering afstemmen op elkaar en op het gewenste beleid voor de toekomst. Want vandaag worden wij als ontwikkelaars nog te vaak geconfronteerd met een kluwen van wetgevend kader dat met elkaar in tegenspraak is en dat kwalitatieve kernverdichting en toekomstgerichte, duurzame ontwikkeling onmogelijk maakt.

Thomas de Jong is Chief Development Officer bij projectontwikkelaar. Cores

* Cijfers afkomstig uit onderzoek van Cores Development van december 2016, afgenomen bij 1000 respondenten uit 13 centrumsteden